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未来20年楼市轮廓基本已现 房地产出现3大趋势买不买房清楚了
发布日期:2019-11-05 06:18   来源:未知   阅读:

  对于房子,不同人有不同的感受。早买房的都希望房价再涨一会,毕竟房价涨幅大小直接关系到家庭的财富;还没买房的,自然是希望房价早点落地,只有那样才能更轻松的买到房子。其实,这样的想法都是人之常情,本身没有对与错之分,但是影响房价走向的因素是错综复杂的,往往并不是所有人的想法都能很快如愿。在笔者看来,在众多影响房价的因素当中,起决定作用的归根结底就两点,即政策面和经济面的走向。

  过去这三年,受这两大因素影响,楼市狂欢盛宴的大幕开始徐徐落下:从政策面看,限购、限售等短期政策与租赁市场、共有产权等长效机制同步推进,房价反弹能力被削弱;从经济面看,国家不希望再靠房地产刺激经济,经济正从高速度向高质量阶段过渡,房地产慢慢走到了转型的十字路口。面对这些变化,关于买不买房,不仅购房者纠结了起来,业内专家学者也众说纷纭。那么,你认为,在货币不断贬值和投资渠道匮乏的情况下,再叠加当前楼市出现的变化,未来20年,房子还会是保值升值的手段吗?

  第一,房地产行业迎来“二次房改”,商品房和保障房两大体系加快建立,“住有所居”将逐步实现

  从1998年迈入商品房时代,过去20年,我国人均住房面积达到40平方米,人均住房套数达到1.1套,整体告别住房不足。但同时,随着商品属性的扩大,房价也是一路高涨,根据统计,1998年全国商品住宅平均销售价格为1854元,2006年突破3000元,2012年突破5000元,2018年达到8529元,也就是说,过去二十年,全国平均房价大约上涨了4.6倍。

  现阶段,为了控制高房价,除了限购、限售等措施外,国家正在加快建立多主体供给、多渠道保障的现代住房制度。目前,深圳已经率先拉起了“二次房改”大幕,未来会将保障房的比例提升到60%,剩下的40%交给市场。此外,北京、上海、成都、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、长春等16个城市已经被确立为租赁市场发展的试点城市。同时,北京、上海、深圳、成都、南京、珠海、佛山等城市也开始陆续进行共有产权住房试点。笔者认为,通过这一系列的动作来看,“双轨制”住房模式已是板上钉钉,未来20年的楼市轮廓基本明确。

  第二,城镇化开始进入下半场,房地产市场进一步分化,住房市场也将发生“由量到质”的转变

  伴随城镇化进入下半场,未来20年或是楼市的转折期。根据国家统计局数据显示,截止2018年末,常住人口城镇化率为59.8%,户籍人口城镇化率为43.7%。按照过去5年平均1.2%的年增幅来看,以户籍城镇化率为标准,达到70%的水平差不多还需要20年。此外,根据最新城市发展政策看,都市圈、城市群是下半场的主要特点,恒大经济研究院院长任泽平也表示,未来新增的2亿人口当中,80%会涌入全国19个都市圈、城市群,所以这意味着楼市将进一步分化。

  此外,对于未来20年的房地产走向,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌曾表示,房地产市场要经历三个阶段,从1978年到1998年,这是第一阶段,人均居住面积得到不断提高;从1998年到2018年,这是第二阶段,人均住房套数不断增加;从2018到2038年,这属于第三阶段,人们开始重点关注房子的质量。因此,笔者认为,未来20年,新市民和改善置业的需求都不在少数,而且综上来看,都市圈、城市群内的高品质房源无疑仍具有较大的保值升值空间。

  第三,高质量成为发展主题,伴随产业结构优化调整,发展重心转向科技创新与现代服务业,房地产一家独大的时代慢慢落幕

  一般认为,占GDP比重超过5%就可以看作是支柱产业,而目前我国房地产行业占GDP的比重达到15%左右,重要性不言而喻。但是,与房地产相关的诸多行业也占据了大量的资源和资本,久而久之对其他实体行业产生了挤压效应。如今,随着经济从高速度向高质量转型,国家不断加大产业结构优化调整,而且也明确不再把房地产作为短期刺激经济的手段。笔者认为,这意味着未来GDP将逐步减轻对房地产行业的依赖,其他行业或将获得更大发展空间。

  面对全球产业的竞争局面,曹德旺表示,制造业是最大的国际竞争力。马云表示,未来二三十年,国家发展需要依靠互联网金融和实体经济。笔者看来,曹德旺和马云站得比较高,所以必然要比普通人看得远一些,所以根据两位大佬的观点来看,未来20年,高质量将成为发展主题,其中科技创新、制造业等实体行业或将是拉动经济的重中之重,而且目前国家也正在调整和优化产业结构。总而言之,房地产过热的局面必须会被抑制,房地产一家独大的时代或将逐步落幕。

  1、伴随楼市分化,未来将出现“高价房”和“葱价房”并存的局面,买房还是卖房要因城而定。在上文我们说了,未来新增人口将主要流向19个城市群、都市圈,所以这里的房价大概率会稳中有涨,有自住需求可以考虑买房,对投资来说也能跑赢通胀。反之,对产业结构不合理、人口流出的城市,房价很难有较大上涨空间,对此类城市,应重点关注市场流动性和房子的变现能力,而不是盲目囤房。退一步来说,如果非要持有房产,不要贪多求多,而是应该关注房子的质量;如果不考虑投资房产,伴随理财行业的发展,未来投资理财也会是不错的选择。总而言之,盲目买房还能稳赚不赔的阶段过去了。

  2、随着租赁市场的发展成熟,在买不买房这件事情上,或许不再有赢家和输家的划分。在房价保持长期平稳的趋势下,已经买房的可能无法再体会到房价大涨带来的资产暴涨,但不可否认,房子可以带来家的归属感,这也是最本质的需求。对没买房的来说,虽然可能面临房租上涨和存款贬值的可能,但也避免了盲目负债给生活带来的压力,而且随着租赁市场的发展成熟,安心踏实的租房也将不再是难题。因此,笔者认为,楼市轮廓基本已现,未来在买不买房这件事情上,或许不再有赢家和输家的划分,所以大家也不要再用过去的老眼光来看待楼市发生的变化了。

  3、未来20年楼市轮廓基本已现,伴随房地产逐步告别狂欢盛宴,这些“东西”可能会越来越珍贵。不可否认,房地产在拉动经济,满足需求,改善城市面貌等方面发挥了巨大作用,但的确也出现了挤压消费和实体的现象,因此伴随产业结构优化调整,房地产或将逐步告别狂欢盛宴。其实,目前房子已经出现了过剩现象,未来随着房地产税、空置税的出台,越来越多的闲置房产可能会被推向市场,因此20年后房子大概率不再是稀罕物了。那么,什么东西有可能变得更珍贵呢?马云说是空气、水,安全的食品;任正非说是孩子的教育,以及个人能力。笔者认为,除了马云和任正非说的这些“东西”以外,还有一样无形的东西同样会越来越重要,那就是一个人的信用。

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